Die Mietpreisbremse, ein Instrument, das die Mietpreisentwicklung in angespannten Wohnungsmärkten dämpfen soll, steht seit ihrer Einführung in Deutschland 2015 kontinuierlich im Fokus der öffentlichen Diskussion. Ihr Ziel ist klar: Mieterinnen und Mieter vor überhöhten Mieten zu schützen. Doch ihre Wirksamkeit und die Frage nach einer Verlängerung sind umstritten. Nach wie vor ist die Wohnungsmarktsituation in Deutschland durch steigende Mieten und einen wachsenden Mangel an bezahlbarem Wohnraum geprägt, vor allem in Ballungszentren. In diesem Artikel wirft BETTERHOMES einen Blick auf aktuelle Entwicklungstendenzen.

Insights von BETTERHOMES – die Mietpreisbremse im Detail

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miethöhe bei Neuvermietungen und nach Modernisierungen auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie gilt in angespannten Wohnungsmärkten, die von den jeweiligen Landesregierungen festgelegt werden. Derzeit sind in Deutschland etwa 370 Städte und Gemeinden von der Mietpreisbremse betroffen, darunter große Städte wie Berlin, München, Frankfurt und Köln sowie viele kleinere Städte in besonders gefragten Regionen.

Die Kritikpunkte an der Mietpreisbremse bleiben auch 2024 vielschichtig. Gegner argumentieren, dass das Instrument Investitionen in den Wohnungsbau behindere. Tatsächlich zeigen Studien, dass der Neubau von Wohnungen in Mietpreisbremse-Gebieten um rund 7 % geringer ist als in vergleichbaren Regionen ohne Mietpreisregulierung. Außerdem beklagen Vermieter den bürokratischen Aufwand. Dies betrifft besonders die detaillierte Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, die oftmals kompliziert ist und rechtliche Unsicherheiten birgt. Trotz der eingeführten Nachweispflichten sind Rechtsstreitigkeiten über unzulässig hohe Mieten keine Seltenheit, was den Verwaltungsaufwand für beide Seiten erhöht.

Befürworter hingegen sehen in der Mietpreisbremse nach wie vor einen wichtigen Schutzmechanismus für Mieter. Angesichts weiterhin steigender Mietpreise – 2023 lag der durchschnittliche Mietanstieg in Großstädten bei etwa 5,6 % – bleibt die Bremse für viele Haushalte essentiell, um sich weiterhin Wohnraum in gefragten Gegenden leisten zu können. Untersuchungen zeigen, dass sie in bestimmten Regionen zu einer Verlangsamung des Mietpreisanstiegs geführt hat, wenngleich ihre Gesamtwirksamkeit weiterhin kontrovers diskutiert wird​.

Aufgrund der regelmäßigen Verlängerung der Mietpreisbremse wird auch 2024 die Diskussion geführt, ob diese Maßnahmen langfristig zu einem gesunden Wohnungsmarkt beitragen oder lediglich Symptomlinderung betreiben.

Aktuelle Diskussion um eine Verlängerung

Die ursprünglich befristete Mietpreisbremse wurde mehrfach verlängert. Die aktuelle Diskussion dreht sich um die Frage, ob sie auch über 2025 hinaus gelten soll.

Argumente für eine Verlängerung:

• Anhaltende Wohnungsnot: In vielen Regionen Deutschlands ist die Wohnungslage weiterhin angespannt. Eine Verlängerung der Mietpreisbremse würde Mieterinnen und Mieter vor weiteren Mietsprüngen schützen.
• Sozialer Frieden: Bezahlbarer Wohnraum ist eine wichtige Voraussetzung für sozialen Frieden. Eine Verlängerung der Mietpreisbremse könnte dazu beitragen, soziale Spannungen abzubauen.
• Vermeidung von Verdrängung: In vielen deutschen Großstädten ist die Gefahr groß, dass einkommensschwächere Haushalte aus den Stadtzentren verdrängt werden. Eine Verlängerung der Mietpreisbremse könnte verhindern, dass diese Bevölkerungsgruppen durch zu hohe Mieten aus ihren Wohnorten gedrängt werden.
• Dämpfung der Mietdynamik: Obwohl die Mietpreisbremse nicht alle Preissteigerungen verhindert, zeigt sich, dass sie in einigen Märkten den Preisanstieg zumindest verlangsamt. Dies schafft eine gewisse Planungssicherheit für Mieter, die nicht ständig mit sprunghaften Erhöhungen rechnen müssen.

Argumente gegen eine Verlängerung:

• Investitionshemmnis: Kritiker argumentieren, dass die Mietpreisbremse Investitionen in den Wohnungsbau hemmt, da sie die Renditen für Vermieter schmälert.
• Verzerrung des Marktes: Die Mietpreisbremse könne zu einer Verzerrung des Wohnungsmarktes führen, da sie den Wettbewerb einschränke und zu Wohnungsknappheit beitrage.
• Alternativen: Es gibt Forderungen, die Mietpreisbremse durch andere Instrumente wie beispielsweise den verstärkten sozialen Wohnungsbau oder eine Mietpreisbindung für neu gebaute Wohnungen zu ersetzen oder zu ergänzen.
• Schleichender Qualitätsverlust: Kritiker argumentieren, dass durch geringere Mieteinnahmen weniger Investitionen in die Instandhaltung und Modernisierung von Bestandswohnungen getätigt werden. Dies könne langfristig zu einem Verfall der Wohnqualität in den betroffenen Mietpreisbremse-Gebieten führen.
• Ungenutztes Marktpotenzial: Die Mietpreisbremse beeinflusst potenzielle Investoren negativ, insbesondere in Ballungszentren. Anstatt in Mietwohnungen zu investieren, könnten Kapitalanleger auf Eigentumswohnungen ausweichen, was das Angebot auf dem Mietwohnungsmarkt weiter verknappen könnte.

Positionen der verschiedenen Akteure

Mieterverbände sehen die Mietpreisbremse als eine der wenigen Maßnahmen, die das Ungleichgewicht zwischen Mietern und Vermietern in besonders gefragten Wohngegenden etwas ausgleicht. Sie argumentieren, dass ohne eine Verlängerung der Regelung viele Haushalte vor weiteren drastischen Mieterhöhungen stünden, was insbesondere einkommensschwächere Gruppen, Studierende und Familien hart treffen würde. Neben der Verlängerung fordern die Verbände oftmals eine Verschärfung der Mietpreisbremse, da sie die bisherige Ausgestaltung für unzureichend halten. Sie kritisieren unter anderem, dass zu viele Ausnahmen für Modernisierungen bestehen und Verstöße gegen die Mietpreisbremse nicht hart genug sanktioniert werden. Zudem betonen sie, dass in vielen Fällen die ortsübliche Vergleichsmiete als Grundlage für die Regelung bereits zu hoch angesetzt ist, sodass der Effekt der Bremse begrenzt bleibt.

Der Verband der Wohnungswirtschaft hingegen lehnt die Mietpreisbremse entschieden ab und fordert ihre Abschaffung. Aus Sicht der Immobilienwirtschaft hemmt die Regelung Investitionen, da sie die möglichen Renditen reduziert, was potenzielle Investoren abschreckt. Dies sei besonders in einer Zeit problematisch, in der der Wohnungsbau ohnehin mit hohen Kosten und regulatorischen Hürden konfrontiert ist. Der Verband warnt zudem vor einem zunehmenden bürokratischen Aufwand, der durch die Notwendigkeit zur Nachweisführung und die Abwicklung rechtlicher Auseinandersetzungen entsteht. Für die Wohnungswirtschaft sind marktwirtschaftliche Mechanismen und Anreize wie die Förderung des Neubaus und steuerliche Erleichterungen langfristig sinnvollere Instrumente, um die Wohnungsnot zu bekämpfen, als eine Mietpreisregulierung, die das Problem lediglich symptomatisch behandelt.

Ausblick und mögliche Szenarien

Eine Verlängerung der Mietpreisbremse lässt verschiedene Szenarien erwarten. So könnten sich etwa die Mietpreise perspektivisch stabilisieren und der Preisanstieg gedämpft werden. Denkbar ist ebenso eine Weiterentwicklung und Anpassung an veränderte Rahmenbedingungen. In beiden Fällen dürfte sich die Diskussion um die Mietpreisbremse fortsetzen.

Alternativ ist auch ein Auslaufen der Mietpreisbremse denkbar. Dies könnte zunächst zu einem stärkeren Ansteigen der Mietpreise in einzelnen Regionen führen. Gleichsam könnte der Druck auf den Wohnungsbau ansteigen, da der Neubau von Wohnungen intensiviert werden müsste, um die Wohnungsnot zu lindern. Ebenso ist es naheliegend, dass Politik und Gesellschaft nach neuen Wegen suchen, um die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum sicherzustellen.

Das Fazit von BETTERHOMES

Die Mietpreisbremse ist ein umstrittenes Instrument, das sowohl Vor- als auch Nachteile hat. Die Entscheidung für oder gegen eine Verlängerung wird erhebliche Auswirkungen auf den deutschen Wohnungsmarkt haben. Es ist daher wichtig, die verschiedenen Aspekte abzuwägen und eine langfristige Wohnungspolitik zu entwickeln, die sowohl den Interessen der Mieterinnen und Mieter als auch den Anforderungen des Wohnungsmarktes gerecht wird.

Über BETTERHOMES

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• https://www.immobilien-aktuell-magazin.de/topics/betterhomes-guide-hauskauf-im-alter-worauf-senioren-bei-der-immobilienauswahl-achten-sollten/
• https://www.meinbezirk.at/wien/c-regionauten-community/der-betterhomes-info-guide-zu-grunddienstbarkeiten_a6108818
• https://www.finanzwelt.de/post/der-betterhomes-report-zur-umnutzung-von-gewerbeimmobilien-chancen-bei-der-revitalisierung-von-brachflaechen

Weiteres in der Rubrik Sonstiges und auf der Seite Sonstiges in und um München.